Airbnb: Λιγοστεύουν στο κέντρο της Αθήνας: Πάγωσαν οι νέες εγγραφές, τα κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις

Περίπου 1.500 λιγότερες καταχωρίσεις σε έναν χρόνο στο κέντρο – Συνεχίζεται και το 2027 το «πάγωμα» των νέων εγγραφών – Τι ισχύει στις μεταβιβάσεις και ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να κερδίσουν φορολογική απαλλαγή για τριετή μακροχρόνια μίσθωση

Αλλάζει σταδιακά η εικόνα της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας, καθώς ο συνδυασμός των περιορισμών στις νέες εγγραφές, των φορολογικών υποχρεώσεων, των αυξημένων ελέγχων και των νέων προδιαγραφών για τα ακίνητα αρχίζει να περιορίζει το διαθέσιμο απόθεμα.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι μέσα σε έναν χρόνο οι αριθμοί μητρώου ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής στο κέντρο της Αθήνας μειώθηκαν κατά περίπου 1.500, από λίγο πάνω από 14.000 σε λίγο κάτω από 12.500. Η εξέλιξη δεν σημαίνει ότι το Airbnb εγκαταλείπει το κέντρο, αλλά ότι η αγορά εισέρχεται σε μια διαφορετική φάση, με λιγότερες δυνατότητες για νέες εισόδους και περισσότερες προϋποθέσεις για όσους παραμένουν σε αυτή.

Την ίδια ώρα, η πολιτική περιορισμού των νέων εγγραφών έχει ήδη αρχίσει να αποτυπώνει αποτελέσματα. Ο Δήμος Αθηναίων, με βάση τα στοιχεία του Παρατηρητηρίου Βιώσιμου Τουρισμού, διαπιστώνει ότι στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το «πάγωμα» ο ρυθμός αύξησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει περιοριστεί σημαντικά.

Πού έχει μπει «φρένο» στις νέες εγγραφές

Στην Αθήνα δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα.

Πρόκειται για μια ιδιαίτερα εκτεταμένη ζώνη του κέντρου, που περιλαμβάνει μεταξύ άλλων περιοχές όπως:

• Πλάκα
• Μοναστηράκι
• Σύνταγμα
• Ομόνοια
• Κολωνάκι
• Εξάρχεια
• Κουκάκι
• Παγκράτι
• Νέος Κόσμος
• Μετς
• Πετράλωνα
• Θησείο
• Γκάζι
• Μεταξουργείο.

Καθοριστικό για το εάν ένα ακίνητο επηρεάζεται από τον περιορισμό είναι το δημοτικό διαμέρισμα στο οποίο βρίσκεται.

Το μέτρο, που τέθηκε σε εφαρμογή από το 2025, δεν αφορά μόνο την είσοδο νέων ακινήτων στην αγορά αλλά, σε συνδυασμό με τους κανόνες για τις μεταβιβάσεις, δημιουργεί σταδιακά και μια διαφορετική εικόνα για το υφιστάμενο απόθεμα.

Η κυβέρνηση έχει ήδη ανακοινώσει ότι το «πάγωμα» των νέων εγγραφών στις συγκεκριμένες περιοχές θα συνεχιστεί και το 2027.

Τα στοιχεία του Δήμου Αθηναίων δείχνουν επιβράδυνση

Η επικαιροποιημένη μελέτη του Παρατηρητηρίου Βιώσιμου Τουρισμού του Δήμου Αθηναίων δείχνει ότι η τουριστική δραστηριότητα στην πόλη έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.

Το 2025 λειτουργούσαν στον Δήμο Αθηναίων 19.071 μονάδες τουριστικής διαμονής, έναντι 14.288 το 2018.

Οι μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης έφτασαν τις 18.769, αυξημένες κατά 33,5% σε σχέση με το 2018 και σχεδόν 60% σε σχέση με το 2021. Παράλληλα, ο αριθμός των ξενοδοχείων αυξήθηκε κατά 29,1% στην ίδια περίοδο.

Η τουριστική πίεση, μάλιστα, αυξήθηκε ακόμη περισσότερο από τον αριθμό των καταλυμάτων. Οι διανυκτερεύσεις ανά κάτοικο σχεδόν τριπλασιάστηκαν μέσα στην οκταετία, παρουσιάζοντας αύξηση *183,7%, ενώ οι τουρίστες ανά κάτοικο αυξήθηκαν κατά *142,2%.

Ωστόσο, η εφαρμογή του περιορισμού στις νέες άδειες φαίνεται να έχει επιβραδύνει την περαιτέρω εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Δήμου, ενώ την περίοδο 2023-2024 η αύξηση των STR στις τρεις δημοτικές κοινότητες όπου εφαρμόζεται το μέτρο κυμαινόταν μεταξύ *18% και 20%, την περίοδο *2024-2025 περιορίστηκε σε 1,7% έως 5,4%.

Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι το μέτρο λειτουργεί ως μηχανισμός περιορισμού της νέας προσφοράς, χωρίς όμως μέχρι στιγμής να έχει οδηγήσει σε αντίστοιχη υποχώρηση της συνολικής τουριστικής πίεσης, καθώς το ήδη υπάρχον απόθεμα εξακολουθεί να λειτουργεί.

Γιατί μειώνονται οι αριθμοί των Airbnb

Το «πάγωμα» των νέων εγγραφών είναι ένας από τους βασικούς παράγοντες, αλλά δεν είναι ο μοναδικός.

Ένας δεύτερος παράγοντας αφορά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων.

Στις περιοχές όπου ισχύει ο περιορισμός, όταν ένα ακίνητο που διαθέτει ήδη Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) μεταβιβάζεται εν ζωή, για παράδειγμα μέσω πώλησης, γονικής παροχής ή δωρεάς, ο ΑΜΑ διαγράφεται.

Ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μεταφέρει τον συγκεκριμένο αριθμό στο όνομά του ούτε να εκδώσει νέο ΑΜΑ όσο εξακολουθεί να ισχύει ο γεωγραφικός περιορισμός.

Έτσι, ένα ακίνητο μπορεί να συνεχίσει να υπάρχει ως κατοικία και να αξιοποιείται με μακροχρόνια μίσθωση, αλλά χάνει τη δυνατότητα να συνεχίσει αυτομάτως τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω του παλιού ΑΜΑ.

Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους οι αριθμοί των ενεργών καταχωρίσεων μπορούν να υποχωρούν σταδιακά ακόμη και χωρίς να αποσύρονται μαζικά ακίνητα από την αγορά.

Τι γίνεται όταν ένα Airbnb πωλείται

Η μεταβίβαση δεν απαγορεύεται.

Αυτό που περιορίζεται είναι η δυνατότητα του νέου ιδιοκτήτη να συνεχίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση με τον ΑΜΑ του προηγούμενου ιδιοκτήτη.

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα στο κέντρο που λειτουργεί ως Airbnb μπορεί να πουληθεί κανονικά. Ο αγοραστής μπορεί να κατοικήσει ο ίδιος στο ακίνητο ή να το διαθέσει για μακροχρόνια μίσθωση.

Δεν μπορεί όμως, όσο ισχύει ο περιορισμός, να πάρει νέο ΑΜΑ και να επαναφέρει το ακίνητο στη βραχυχρόνια αγορά.

Με αυτόν τον τρόπο, κάθε μεταβίβαση μπορεί να μειώνει σταδιακά το υφιστάμενο απόθεμα των Airbnb στις συγκεκριμένες ζώνες.

Τα νέα λειτουργικά «φίλτρα» για τα Airbnb

Παράλληλα με τους γεωγραφικούς περιορισμούς, έχουν αυξηθεί και οι απαιτήσεις για τα ακίνητα που συνεχίζουν να λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει, μεταξύ άλλων, να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης, να διαθέτουν φυσικό φωτισμό και αερισμό, κλιματισμό και ασφάλιση αστικής ευθύνης.

Η συμμόρφωση ελέγχεται από τις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Τουρισμού, ενώ μπορούν να συμμετέχουν και μικτά κλιμάκια με υπαλλήλους της ΑΑΔΕ.

Για τους ιδιοκτήτες, αυτό σημαίνει ότι η λειτουργία ενός ακινήτου ως Airbnb απαιτεί πλέον μεγαλύτερη προσοχή στις τεχνικές και φορολογικές προϋποθέσεις.

Έρχονται και σημαντικά πρόστιμα

Το θεσμικό πλαίσιο προβλέπει αυστηρές κυρώσεις για όσους λειτουργούν ακίνητο σε περιοχή όπου ισχύει ο γεωγραφικός περιορισμός.

Το πρόστιμο για μίσθωση κατά παράβαση του περιορισμού ανέρχεται στο *50% των εσόδων, με ελάχιστο ποσό τις *20.000 ευρώ.

Σε περίπτωση νέας παράβασης μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, το πρόστιμο μπορεί να φτάσει στο σύνολο των εισπραχθέντων μισθωμάτων, με ελάχιστο όριο τις 40.000 ευρώ.

Οι κυρώσεις αυτές αυξάνουν σημαντικά το κόστος του ρίσκου για όσους επιχειρούν να παρακάμψουν το «πάγωμα» των νέων εγγραφών.

Τι αλλάζει για όσους έχουν πολλά ακίνητα

Υπάρχει και μια ακόμη σημαντική παράμετρος στη φορολογική αντιμετώπιση.

Φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται ότι ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγονται σε ΦΠΑ 13%.

Παράλληλα, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις εφαρμόζεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, το οποίο καταβάλλεται από τον επισκέπτη και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ.

Το συνολικό φορολογικό και λειτουργικό κόστος αποτελεί πλέον σημαντικό παράγοντα στην απόφαση ενός ιδιοκτήτη για το εάν θα συνεχίσει να διαθέτει ένα ακίνητο για λίγες ημέρες κάθε φορά ή θα στραφεί σε σταθερότερη μακροχρόνια μίσθωση.

Το κίνητρο για επιστροφή στη μακροχρόνια μίσθωση

Απέναντι στους περιορισμούς της βραχυχρόνιας μίσθωσης υπάρχει ένα σημαντικό φορολογικό κίνητρο για τους ιδιοκτήτες που επιλέγουν τη μακροχρόνια μίσθωση.

Ακίνητα που ήταν κενά ή διατίθεντο προηγουμένως σε βραχυχρόνια μίσθωση μπορούν, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να περάσουν σε μακροχρόνια μίσθωση και να απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια για 36 μήνες.

Βασική προϋπόθεση είναι να συναφθεί τουλάχιστον τριετής μίσθωση έως το τέλος του 2026.

Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., ενώ προβλέπεται προσαύξηση κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί πέραν των δύο.

Για έναν ιδιοκτήτη, επομένως, η επιλογή δεν είναι πλέον απλώς «Airbnb ή μακροχρόνια μίσθωση». Στην εξίσωση μπαίνουν ο φόρος, οι τεχνικές προδιαγραφές, οι έλεγχοι, η διαχείριση του ακινήτου, η τουριστική ζήτηση και πλέον και η δυνατότητα τριετούς φορολογικής απαλλαγής.

Τι σημαίνει η τριετής απαλλαγή στην πράξη

Η φορολογική απαλλαγή μπορεί να αποτελέσει σημαντικό κίνητρο ειδικά για ιδιοκτήτες που έχουν αρχίσει να βλέπουν μεγαλύτερο κόστος λειτουργίας ή περισσότερη αβεβαιότητα στη βραχυχρόνια αγορά.

Ένας ιδιοκτήτης που μεταφέρει ένα επιλέξιμο ακίνητο από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση αποκτά μεγαλύτερη σταθερότητα στα έσοδά του, καθώς δεν εξαρτάται από την πληρότητα, την τουριστική περίοδο και τις προμήθειες των πλατφορμών.

Παράλληλα, για συγκεκριμένη περίοδο δεν επιβαρύνεται με φόρο εισοδήματος από τα μισθώματα, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις του μέτρου.

Η απόφαση, ωστόσο, παραμένει οικονομική και εξαρτάται από το ύψος του ενοικίου που μπορεί να εξασφαλίσει ένα ακίνητο, τα δυνητικά έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση και τα έξοδα λειτουργίας.

Δεν εξαφανίζονται τα Airbnb από την Αθήνα

Παρά τη μείωση των καταχωρίσεων στο κέντρο, η Αθήνα εξακολουθεί να διαθέτει ένα πολύ μεγάλο απόθεμα βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Τα στοιχεία του Δήμου Αθηναίων δείχνουν ότι το 2025 οι μονάδες STR έφτασαν τις 18.769 σε επίπεδο δήμου.

Παράλληλα, τα πιο πρόσφατα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι η ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει ισχυρή. Στο εννεάμηνο του 2026, σύμφωνα με ανάλυση της Hosthub σε δείγμα άνω των 17.000 καταλυμάτων πανελλαδικά, η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση αυξήθηκε κατά *7,9%, στα 121,5 ευρώ, ενώ το έσοδο ανά διαθέσιμη βραδιά αυξήθηκε κατά *8,7%. Η πληρότητα παρέμεινε σχεδόν σταθερή, στο 34,8%.

Άρα η εικόνα δεν είναι αυτή μιας αγοράς που καταρρέει. Είναι περισσότερο μια αγορά που αναδιαμορφώνεται, με μεγαλύτερους περιορισμούς στην προσφορά και αυξημένο κόστος συμμόρφωσης.

Το στοίχημα είναι η επιστροφή κατοικιών στους μόνιμους κατοίκους

Ο βασικός στόχος της πολιτικής για τον περιορισμό των νέων Airbnb στις κορεσμένες περιοχές είναι να περιοριστεί η περαιτέρω τουριστικοποίηση των γειτονιών και να δημιουργηθεί χώρος για την κατοικία.

Το πρόβλημα είναι ότι το ήδη υπάρχον απόθεμα παραμένει μεγάλο.

Τα στοιχεία του Δήμου Αθηναίων δείχνουν ότι η τουριστική δραστηριότητα εξακολουθεί να είναι ιδιαίτερα συγκεντρωμένη στο ιστορικό κέντρο. Στην 1η Δημοτική Κοινότητα βρίσκεται σχεδόν το 60% των τουριστικών κλινών του Δήμου.

Έτσι, το «πάγωμα» των νέων εγγραφών λειτουργεί κυρίως ως φρένο στην περαιτέρω αύξηση. Για να αυξηθεί ουσιαστικά το απόθεμα κατοικιών για μόνιμη χρήση, χρειάζεται παράλληλα μέρος των υφιστάμενων ακινήτων να επιστρέψει στη μακροχρόνια μίσθωση.

Εκεί ακριβώς αποκτά σημασία η φορολογική απαλλαγή των 36 μηνών.

Μια αγορά που αλλάζει ισορροπίες

Η εικόνα που διαμορφώνεται στο κέντρο της Αθήνας είναι επομένως αποτέλεσμα πολλών παράλληλων εξελίξεων.

Από τη μία πλευρά, οι νέες εγγραφές έχουν παγώσει στις πιο κορεσμένες περιοχές και το μέτρο θα συνεχιστεί και το 2027. Από την άλλη, οι μεταβιβάσεις μπορούν να οδηγούν σε απώλεια του ΑΜΑ, ενώ οι αυξημένες τεχνικές και φορολογικές απαιτήσεις κάνουν τη λειτουργία ενός Airbnb πιο σύνθετη.

Την ίδια στιγμή, η πολιτεία προσφέρει ένα συγκεκριμένο κίνητρο για τη μετατροπή επιλέξιμων ακινήτων σε μακροχρόνιες μισθώσεις, με απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος ενοικίων για τρία χρόνια.

Το αποτέλεσμα είναι ότι η αγορά δεν αλλάζει με ένα μόνο μέτρο. Δημιουργείται σταδιακά ένα νέο περιβάλλον όπου ο ιδιοκτήτης καλείται να συγκρίνει δύο διαφορετικά μοντέλα αξιοποίησης:

βραχυχρόνια μίσθωση με υψηλότερη δυνητική απόδοση αλλά περισσότερες υποχρεώσεις και κόστος λειτουργίας ή μακροχρόνια μίσθωση με μεγαλύτερη σταθερότητα και, υπό προϋποθέσεις, σημαντικό φορολογικό όφελος.

Το εάν αυτή η αλλαγή θα οδηγήσει σε ουσιαστική επιστροφή κατοικιών στους μόνιμους κατοίκους θα κριθεί τους επόμενους μήνες. Προς το παρόν, τα στοιχεία δείχνουν ότι το «φρένο» στις νέες εγγραφές έχει περιορίσει αισθητά τον ρυθμό ανάπτυξης των Airbnb στο κέντρο, ενώ ο συνδυασμός μεταβιβάσεων, διαγραφών και κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις αρχίζει να αλλάζει σταδιακά τη σύνθεση της αγοράς.