Airbnb: Νέο σαφάρι της ΑΑΔΕ σε χιλιάδες ιδιοκτήτες: Τι ψάχνουν στις αγγελίες και στα εισοδήματα

Διπλός ελεγκτικός κλοιός στις βραχυχρόνιες μισθώσεις – Στο μικροσκόπιο ΑΜΑ, αγγελίες, δηλώσεις και εισοδήματα των ετών 2022-2023 – Στο στόχαστρο και οι κρατήσεις «στο χέρι» με τη βοήθεια τεχνητής νοημοσύνης

Νέο κύκλο ηλεκτρονικών ελέγχων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ανοίγει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, βάζοντας στο μικροσκόπιο χιλιάδες ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων που δραστηριοποιούνται μέσω πλατφορμών όπως Airbnb, Booking και Vrbo.

Το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2026 προβλέπει δύο διαφορετικές ελεγκτικές δράσεις: η πρώτη αφορά τη νομιμότητα των καταχωρίσεων και τη σωστή χρήση του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για το φορολογικό έτος 2025, ενώ η δεύτερη επικεντρώνεται στον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023.

Οι ελεγκτές θα αξιοποιήσουν τα στοιχεία που διαβιβάζουν οι ίδιες οι ψηφιακές πλατφόρμες και θα τα αντιπαραβάλουν με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών.

Ο πρώτος έλεγχος: Ποια αγγελία έχει νόμιμο ΑΜΑ

Το πρώτο σκέλος των ελέγχων αφορά το φορολογικό έτος 2025 και έχει ως αντικείμενο τη συμμόρφωση των καταχωρίσεων στις πλατφόρμες με το ισχύον πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Συγκεκριμένα, η ΑΑΔΕ θα εξετάσει εάν:

• κάθε αγγελία διαθέτει έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ),
• ο ΑΜΑ που εμφανίζεται στην πλατφόρμα αντιστοιχεί πράγματι στο συγκεκριμένο ακίνητο,
• υπάρχουν ακίνητα που εμφανίζονται στις πλατφόρμες χωρίς να έχουν εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
• τα στοιχεία των ακινήτων στις ψηφιακές πλατφόρμες συμφωνούν με εκείνα που έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.

Με άλλα λόγια, οι ελεγκτές δεν θα περιοριστούν στο εάν ένα ακίνητο εμφανίζεται σε μία πλατφόρμα, αλλά θα επιχειρήσουν να διαπιστώσουν εάν η συγκεκριμένη καταχώριση είναι νόμιμη, καταχωρισμένη και συνδεδεμένη με τα σωστά φορολογικά στοιχεία.

Πρόστιμα που ξεκινούν από 5.000 ευρώ

Οι παραβάσεις που θα εντοπιστούν στο συγκεκριμένο σκέλος των ελέγχων μπορούν να οδηγήσουν σε σημαντικές διοικητικές κυρώσεις.

Για μη εγγραφή στο Μητρώο ή για μη αναγραφή του ΑΜΑ προβλέπονται, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν δημοσιοποιηθεί, πρόστιμα που *ξεκινούν από το 50% του ακαθάριστου εισοδήματος του φορολογικού έτους, με *ελάχιστο ποσό τα 5.000 ευρώ ανά ακίνητο.

Σε περίπτωση υποτροπής, τα πρόστιμα μπορούν να διπλασιαστούν και στη συνέχεια να τετραπλασιαστούν.

Το ύψος των κυρώσεων δείχνει και τη βαρύτητα που αποδίδει η φορολογική διοίκηση στη συμμόρφωση των ακινήτων που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Το δεύτερο μέτωπο: Αδήλωτα εισοδήματα του 2022 και του 2023

Παράλληλα με τον έλεγχο των σημερινών καταχωρίσεων, η ΑΑΔΕ ανοίγει και ένα δεύτερο, καθαρά φορολογικό μέτωπο.

Αυτή τη φορά στο στόχαστρο μπαίνουν τα εισοδήματα φυσικών προσώπων από βραχυχρόνιες μισθώσεις για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023.

Οι ελεγκτές θα συγκρίνουν τα δεδομένα που έχουν αποστείλει οι πλατφόρμες με:

• τα δηλωθέντα εισοδήματα,
• τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής,
• τα στοιχεία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
• τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών.

Στόχος είναι να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου τα ποσά που εμφανίζονται στα στοιχεία των πλατφορμών δεν συμφωνούν με εκείνα που δηλώθηκαν στην Εφορία.

Όταν εντοπίζονται ουσιαστικές αποκλίσεις, η υπόθεση μπορεί να οδηγηθεί σε φορολογικό έλεγχο και να ακολουθήσει καταλογισμός φόρων, προσαυξήσεων και των προβλεπόμενων κυρώσεων.

Στο στόχαστρο οι κρατήσεις «στο χέρι»

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και ένα ακόμη πεδίο στο οποίο στρέφεται πλέον η ΑΑΔΕ: οι κρατήσεις που ξεκινούν μέσα από μία πλατφόρμα, αλλά τελικά ολοκληρώνονται εκτός αυτής.

Πρόκειται για την πρακτική κατά την οποία ένας ιδιοκτήτης διατηρεί κανονικά την αγγελία του σε Airbnb ή Booking, προσελκύει μέσω αυτής τον πελάτη και στη συνέχεια προτείνει η κράτηση να γίνει απευθείας, χωρίς τη μεσολάβηση της πλατφόρμας και χωρίς την αντίστοιχη προμήθεια.

Η πρακτική αυτή δεν σημαίνει από μόνη της ότι έχει διαπραχθεί φορολογική παράβαση. Ωστόσο, όταν μια τέτοια απευθείας κράτηση συνοδεύεται από μη δήλωση του σχετικού εισοδήματος, δημιουργείται ζήτημα φορολογικής συμμόρφωσης. Αυτό ακριβώς το ενδεχόμενο επιχειρεί να εντοπίσει η φορολογική διοίκηση.

Τεχνητή νοημοσύνη για τον εντοπισμό ύποπτων μοτίβων

Για τον εντοπισμό τέτοιων περιπτώσεων η ΑΑΔΕ ενισχύει τη χρήση εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης και αυτοματοποιημένης ανάλυσης κινδύνου.

Η λογική είναι να εντοπίζονται αποκλίσεις και ασυνήθιστα μοτίβα ανάμεσα στη δραστηριότητα ενός ακινήτου, τις κρατήσεις που εμφανίζονται στις πλατφόρμες, τα ποσά που δηλώνονται και τα εισοδήματα που εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις.

Έτσι, η φορολογική διοίκηση επιχειρεί να περάσει από τους μεμονωμένους ελέγχους σε ένα περισσότερο αυτοματοποιημένο σύστημα εντοπισμού περιπτώσεων που παρουσιάζουν αυξημένο φορολογικό ενδιαφέρον.

Οι προηγούμενοι έλεγχοι αποκάλυψαν 24.383 ΑΦΜ με αποκλίσεις

Οι νέες διασταυρώσεις έρχονται σε συνέχεια προηγούμενων ελέγχων που είχαν σημαντικά αποτελέσματα.

Κατά τους ελέγχους για τα φορολογικά έτη *2020-2022, εντοπίστηκαν *24.383 μοναδικοί ΑΦΜ φυσικών προσώπων με αποκλίσεις άνω των 500 ευρώ ανάμεσα στα στοιχεία που διαβίβασαν οι πλατφόρμες και στα εισοδήματα που είχαν δηλωθεί στην Εφορία.

Η εξέλιξη ανά έτος ήταν χαρακτηριστική:

• 2020: 6.222 ΑΦΜ με αποκλίσεις
• 2021: 10.724 ΑΦΜ
• 2022: 17.525 ΑΦΜ

Οι φορολογούμενοι στις συγκεκριμένες περιπτώσεις κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις και να δηλώσουν τα πραγματικά εισοδήματά τους. Σε διαφορετική περίπτωση, μπορούσαν να βρεθούν αντιμέτωποι με καταλογισμό φόρων και προστίμων.

Παράλληλα, οι διασταυρώσεις ανέδειξαν περιπτώσεις φορολογουμένων που εμφανίζονταν ως ιδιώτες, ενώ η έκταση της εκμετάλλευσης των ακινήτων τους παρέπεμπε σε οργανωμένη επαγγελματική δραστηριότητα.

Τι έδειξε η πρώτη πιλοτική εφαρμογή

Ενδεικτικά είναι και τα αποτελέσματα της πιλοτικής εφαρμογής των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων για τα φορολογικά έτη 2018 και 2019.

Το 56% των φορολογουμένων που εντοπίστηκαν συμμορφώθηκε οικειοθελώς, δηλώνοντας επιπλέον εισοδήματα άνω των 7,2 εκατ. ευρώ.

Τα ποσά αυτά αντιστοιχούσαν στο *81% της εκτιμηθείσας φορολογητέας ύλης, ενώ από τις τροποποιητικές δηλώσεις βεβαιώθηκαν φόροι άνω των *2,7 εκατ. ευρώ.

Μέχρι τα μέσα του 2025 είχαν ήδη εισπραχθεί περίπου 950.000 ευρώ από τους συγκεκριμένους φόρους.

Τι σημαίνουν οι νέοι έλεγχοι για τους ιδιοκτήτες

Το μήνυμα της ΑΑΔΕ προς τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι πλέον σαφές: τα στοιχεία που εμφανίζονται στις ψηφιακές πλατφόρμες δεν αντιμετωπίζονται ως ανεξάρτητες πληροφορίες, αλλά μπορούν να διασταυρωθούν με τα στοιχεία που βρίσκονται ήδη στα πληροφοριακά συστήματα της φορολογικής διοίκησης.

Ένα ακίνητο μπορεί να ελεγχθεί ως προς την ύπαρξη και την εγκυρότητα του ΑΜΑ, ενώ τα έσοδα από τις μισθώσεις μπορούν να συγκριθούν με τις αντίστοιχες δηλώσεις.

Παράλληλα, οι απευθείας κρατήσεις εκτός πλατφόρμας αποτελούν πλέον ξεχωριστό πεδίο ενδιαφέροντος, καθώς η ΑΑΔΕ επιχειρεί να εντοπίσει περιπτώσεις όπου η πραγματική οικονομική δραστηριότητα ενός ακινήτου δεν αποτυπώνεται στις φορολογικές δηλώσεις.

Η νέα εποχή των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων

Η νέα ελεγκτική επιχείρηση δείχνει ότι η φορολογική διοίκηση μεταφέρει όλο και περισσότερο τον έλεγχο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ψηφιακό περιβάλλον.

Airbnb, Booking και Vrbo διαβιβάζουν στοιχεία, τα οποία μπορούν να αντιπαραβληθούν με τα δεδομένα του Μητρώου και τις φορολογικές δηλώσεις. Παράλληλα, η χρήση τεχνητής νοημοσύνης και εργαλείων ανάλυσης κινδύνου επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να αναζητά όχι μόνο προφανείς παραβάσεις, αλλά και μοτίβα που μπορεί να υποδηλώνουν μη δηλωμένη δραστηριότητα.

Για τους συνεπείς ιδιοκτήτες, το βασικό ζητούμενο είναι η ορθή τήρηση των υποχρεώσεων και η συμφωνία των στοιχείων της πλατφόρμας με εκείνα που δηλώνονται στην Εφορία. Για όσους αποκρύπτουν εισοδήματα ή λειτουργούν ακίνητα χωρίς την προβλεπόμενη εγγραφή και ΑΜΑ, το νέο σύστημα ελέγχων αυξάνει σημαντικά την πιθανότητα εντοπισμού τους.

Το «σαφάρι» της ΑΑΔΕ στα Airbnb, επομένως, δεν περιορίζεται πλέον στο τι δηλώνεται στην Εφορία. Επεκτείνεται στην ίδια την ψηφιακή παρουσία κάθε ακινήτου, στις κρατήσεις, στα μητρώα και στις οικονομικές ροές, δημιουργώντας ένα πολύ πιο πυκνό πλέγμα διασταυρώσεων για τη βραχυχρόνια μίσθωση.