Εθνική Στρατηγική για το Στεγαστικό: Φθηνότερα δάνεια, φοροκίνητρα και νέα μέτρα για περισσότερα προσιτά σπίτια

Νέος οδικός χάρτης έως το 2035 – Τι αλλάζει σε στεγαστικά δάνεια, κοινωνική κατοικία, φοιτητική στέγη, Golden Visa και φορολογία ακινήτων

Η στεγαστική κρίση αποτελεί πλέον μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά, με το κόστος αγοράς ή ενοικίασης κατοικίας να απορροφά ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του οικογενειακού εισοδήματος. Στεγαστικό

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η κυβέρνηση προχωρά στη διαμόρφωση ενός νέου, πολυετούς σχεδίου για τη στεγαστική πολιτική, με βασικό στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών και τη δημιουργία περισσότερων επιλογών προσιτής στέγασης.

Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, η οποία δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ, περιλαμβάνει συνολικά 50 μέτρα. Από αυτά, τα 36 βρίσκονται ήδη σε εφαρμογή ή έχουν δρομολογηθεί, ενώ 14 αποτελούν νέες προτεινόμενες παρεμβάσεις. Δέκα από τις νέες δράσεις έχουν άμεση προτεραιότητα και τέσσερις εντάσσονται σε πιο μακροπρόθεσμο σχεδιασμό.

Ο συνολικός σχεδιασμός προβλέπει παρεμβάσεις ύψους άνω των 6,5 δισ. ευρώ έως το 2035.

Στον πυρήνα της νέας στρατηγικής βρίσκονται τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια, η ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, η αξιοποίηση δημόσιας γης, τα φορολογικά κίνητρα για την κατασκευή νέων κατοικιών και η δημιουργία νέων μηχανισμών παρακολούθησης της αγοράς ακινήτων.

Νέο μοντέλο για το «Σπίτι Μου»

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά την επόμενη μορφή του προγράμματος «Σπίτι Μου».

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, εξετάζεται ένα διαφορετικό μοντέλο χρηματοδότησης, το οποίο δεν θα βασίζεται αποκλειστικά στην άμεση επιδότηση επιτοκίου με εθνικούς ή ευρωπαϊκούς πόρους.

Η νέα προσέγγιση προβλέπει τη δυνατότητα παροχής φορολογικών κινήτρων προς τις τράπεζες, εφόσον αυτές προσφέρουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερα επιτόκια σε δικαιούχους που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια.

Το μοντέλο αυτό παραπέμπει σε αντίστοιχες πρακτικές που έχουν εφαρμοστεί στη Γαλλία, με στόχο να μειωθεί το πραγματικό κόστος δανεισμού για όσους επιδιώκουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία.

Παράλληλα, εξετάζεται η δυνατότητα ένταξης στο πρόγραμμα και περιπτώσεων που αφορούν την αποπεράτωση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο.

Στόχος είναι να δημιουργηθούν περισσότερες επιλογές για όσους θέλουν να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι, χωρίς η πολιτική να περιορίζεται αποκλειστικά στην αγορά ενός ήδη κατασκευασμένου ακινήτου.

Φορολογικά κίνητρα για περισσότερες προσιτές κατοικίες

Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών αποτελεί έναν από τους βασικούς στόχους της στρατηγικής.

Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται η εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.

Η λογική του μέτρου είναι να δοθούν ισχυρότερα οικονομικά κίνητρα σε κατασκευαστικές και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων ώστε να επενδύσουν σε κατοικίες οι οποίες θα διατίθενται με μακροχρόνια μίσθωση και χαμηλότερο κόστος για τους ενοικιαστές.

Το μέτρο μπορεί να συνδυαστεί και με πρόσθετες φορολογικές ελαφρύνσεις, όπως πιθανές απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ.

Η ελληνική στρατηγική εξετάζει παραδείγματα από άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Πορτογαλία και η Γαλλία, όπου εφαρμόζονται διαφορετικοί μειωμένοι συντελεστές ΦΠΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών.

Χαμηλότοκα δάνεια και χρηματοδότηση κατασκευώνΣτεγαστικό

Η νέα στρατηγική δεν περιορίζεται μόνο στην ενίσχυση των αγοραστών.

Προβλέπει και χρηματοδοτικά εργαλεία για εταιρείες και επενδυτές που θα προχωρήσουν στην κατασκευή κοινωνικών ή προσιτών κατοικιών σε επιλεγμένες περιοχές.

Μεταξύ των εργαλείων που εξετάζονται περιλαμβάνονται:

• χαμηλότοκα δάνεια,
• κρατικές ή άλλες εγγυήσεις,
• επιδοτήσεις επιτοκίου,
• συγχρηματοδοτικά εργαλεία,
• χρηματοδότηση με τη συμμετοχή της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων.

Βασική προϋπόθεση θα είναι μέρος των κατοικιών που θα κατασκευάζονται να διατίθεται στην αγορά με κοινωνικό ή προσιτό ενοίκιο.

Με αυτόν τον τρόπο, ο σχεδιασμός επιχειρεί να συνδέσει τα κίνητρα προς την κατασκευαστική αγορά με ένα συγκεκριμένο κοινωνικό αποτέλεσμα: την αύξηση του αποθέματος κατοικιών που μπορούν να προσεγγίσουν νοικοκυριά με περιορισμένες οικονομικές δυνατότητες.

Μπόνους δόμησης με αντάλλαγμα κοινωνική κατοικία

Ένα ακόμη μέτρο αφορά την παροχή πολεοδομικών κινήτρων.

Σε επιλεγμένες περιοχές θα μπορεί να προβλέπεται αυξημένος συντελεστής δόμησης ή ταχύτερη αξιοποίηση ανενεργών και εγκαταλελειμμένων κτιρίων.

Ωστόσο, το όφελος για τους επενδυτές θα συνδέεται με συγκεκριμένες υποχρεώσεις.

Μέρος της νέας επιφάνειας που θα αναπτύσσεται ή των κατοικιών που θα κατασκευάζονται θα πρέπει να διατίθεται για κοινωνική ή προσιτή στέγαση.

Πρόκειται ουσιαστικά για ένα μοντέλο ανταλλαγής: περισσότερα πολεοδομικά δικαιώματα ή ταχύτερες διαδικασίες για τον επενδυτή, με αντάλλαγμα την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών για κοινωνικούς και οικονομικά ασθενέστερους πολίτες.

Δημόσια γη για κατοικίες στα νησιά

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις νησιωτικές περιοχές, όπου η στεγαστική πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη.

Προβλέπεται ειδικό πρόγραμμα αξιοποίησης δημόσιας γης, με παραχώρηση εκτάσεων ή ακινήτων σε αναδόχους για την ανάπτυξη κατοικιών.

Οι κατοικίες αυτές θα πρέπει να διατίθενται με προκαθορισμένους όρους προσιτότητας.

Στόχος είναι να καλυφθούν, μεταξύ άλλων, οι ανάγκες εργαζομένων που μετακινούνται στα νησιά για εργασία σε κρίσιμες δημόσιες υπηρεσίες.

Εκπαιδευτικοί, γιατροί και άλλοι δημόσιοι υπάλληλοι αντιμετωπίζουν σε αρκετές νησιωτικές περιοχές σοβαρές δυσκολίες στην εξεύρεση κατοικίας, λόγω των υψηλών ενοικίων και της περιορισμένης προσφοράς.

Ψηφιακή πλατφόρμα για τη στέγαση δημοσίων υπαλλήλων

Στο ίδιο πλαίσιο προβλέπεται η δημιουργία ειδικής ψηφιακής πλατφόρμας.

Μέσω αυτής, εκπαιδευτικοί, γιατροί και άλλοι δημόσιοι υπάλληλοι που υπηρετούν σε περιοχές με έντονο στεγαστικό πρόβλημα θα μπορούν να αναζητούν διαθέσιμες κατοικίες.

Η παρέμβαση αφορά κυρίως δήμους όπου η πίεση από τον τουρισμό, τη βραχυχρόνια μίσθωση και τις υψηλές τιμές έχει καταστήσει εξαιρετικά δύσκολη την εύρεση μόνιμης ή μακροχρόνιας κατοικίας.

Κρατικές εγγυήσεις για φοιτητική συγκατοίκηση

Σημαντικό μέρος της νέας στρατηγικής αφορά και τους φοιτητές.

Προβλέπεται η δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας στην οποία οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να καταχωρούν κατοικίες κατάλληλες για φοιτητική μίσθωση ή συγκατοίκηση.

Παράλληλα, οι φοιτητές θα μπορούν να αναζητούν πιθανούς συγκατοίκους.

Το σχέδιο προβλέπει ακόμη τη δυνατότητα παροχής κρατικών εγγυήσεων προς τους ιδιοκτήτες, ώστε να περιορίζεται μέρος του κινδύνου που συνδέεται με πιθανή μη καταβολή ενοικίου ή ζημιές στο ακίνητο.

Εξετάζεται επίσης η καθιέρωση πιο τυποποιημένων διαδικασιών μίσθωσης και συγκεκριμένων κριτηρίων καταλληλότητας των κατοικιών.

Ταχύτερες οικοδομικές άδειες

Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών περνά και μέσα από την επιτάχυνση των διαδικασιών έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Η στρατηγική προβλέπει την περαιτέρω αναβάθμιση των ψηφιακών εργαλείων, όπως το σύστημα e-Άδειες και ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης.

Ο στόχος είναι η καλύτερη διασύνδεση δεδομένων, η ανάπτυξη αυτοματοποιημένων ελέγχων και η αξιοποίηση εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης για την επαλήθευση δικαιολογητικών.

Η επιτάχυνση των διαδικασιών θεωρείται κρίσιμο στοιχείο για την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και την ταχύτερη αξιοποίηση διαθέσιμων ακινήτων.

Νέα Golden Visa με υποχρεωτική μακροχρόνια μίσθωση

Αλλαγές εξετάζονται και στο μοντέλο της Golden Visa.

Η πρόταση προβλέπει τη δυνατότητα επένδυσης σε χαρτοφυλάκιο περισσότερων του ενός ακινήτων, αντί η επένδυση να αφορά αποκλειστικά ένα ακίνητο.

Ωστόσο, θα υπάρχει βασική προϋπόθεση: τα ακίνητα αυτά να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.

Η χρήση τους για βραχυχρόνια μίσθωση θα αποκλείεται, ενώ προβλέπεται η δημιουργία μηχανισμού ελέγχου ώστε να διαπιστώνεται ότι οι όροι της επένδυσης τηρούνται.

Η λογική της παρέμβασης είναι να κατευθυνθούν επενδυτικά κεφάλαια προς κατοικίες που θα ενισχύσουν το απόθεμα των μακροχρόνιων ενοικιάσεων.

Ενιαίος φορέας στεγαστικής πολιτικής

Η στρατηγική προβλέπει επίσης τη δημιουργία ενός Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής.

Ο νέος φορέας θα καλύψει το θεσμικό κενό που δημιουργήθηκε μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.

Θα συνδέεται με το Κτηματολόγιο και θα έχει κυρίως συντονιστικό, υποστηρικτικό και διαχειριστικό ρόλο.

Στόχος είναι να υπάρξει καλύτερος συντονισμός των διαφορετικών πολιτικών και προγραμμάτων που αφορούν τη στέγαση.

Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης στους δήμους

Στους δήμους προβλέπεται η δημιουργία Γραφείων Κοινωνικής Μίσθωσης.

Οι νέοι αυτοί μηχανισμοί θα λειτουργούν μέσα από τα Κέντρα Κοινότητας και θα διαμεσολαβούν μεταξύ ιδιοκτητών, δήμων και κοινωνικών υπηρεσιών.

Θα μπορούν να καταγράφουν διαθέσιμα ακίνητα και να υποστηρίζουν προγράμματα κοινωνικής και προσιτής μίσθωσης.

Η φιλοσοφία είναι να δημιουργηθεί ένας τοπικός μηχανισμός που θα βοηθά στην ενεργοποίηση ακινήτων τα οποία σήμερα ενδεχομένως παραμένουν εκτός αγοράς.

Ειδικό ταμείο για τη δημιουργία αποθέματος κατοικιών

Στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται και η δημιουργία ενός εξειδικευμένου ταμείου για την ανάπτυξη και τη μακροχρόνια διαχείριση αποθέματος κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.

Το ταμείο θα λειτουργεί με τη λογική ενός revolving fund, δηλαδή τα έσοδα που θα προκύπτουν από τις μισθώσεις θα μπορούν να επανεπενδύονται.

Οι πόροι θα χρησιμοποιούνται για:

• επέκταση του αποθέματος κατοικιών,
• αναβάθμιση κτιρίων,
• συντήρηση ακινήτων,
• δημιουργία νέων προσιτών κατοικιών.

Εθνικός δείκτης για τις τιμές κατοικιών και ενοικίων

Μία από τις πιο ενδιαφέρουσες παρεμβάσεις είναι η δημιουργία ενός ενιαίου εθνικού δείκτη τιμών κατοικίας και ενοικίων.

Ο μηχανισμός θα συγκεντρώνει στοιχεία από:

• μεταβιβάσεις ακινήτων,
• μισθωτήρια συμβόλαια,
• τραπεζικές αποτιμήσεις,
• φορολογικές δηλώσεις.

Τα δεδομένα θα μπορούν να αποτυπώνουν την εικόνα της αγοράς σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο.

Στόχος είναι να υπάρχει μεγαλύτερη διαφάνεια και πιο σαφής εικόνα για την πραγματική πορεία των τιμών.

Η στρατηγική αντλεί στοιχεία από αντίστοιχα μοντέλα του εξωτερικού, όπως το γερμανικό Mietspiegel.

Δεν εξετάζεται πλαφόν στα ενοίκια

Παρά τις παρεμβάσεις για τον περιορισμό του στεγαστικού κόστους, η στρατηγική ξεκαθαρίζει ότι, τουλάχιστον στην παρούσα φάση, δεν εξετάζεται η επιβολή πλαφόν στα ενοίκια ή άλλου άμεσου διοικητικού περιορισμού στις τιμές.

Η βασική φιλοσοφία του σχεδίου είναι διαφορετική.

Αντί για άμεσο έλεγχο των τιμών, επιχειρείται η αντιμετώπιση του προβλήματος κυρίως μέσα από την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, τη δημιουργία οικονομικών κινήτρων για νέες κατασκευές και την ενεργοποίηση δημόσιων και ιδιωτικών πόρων.

Το μεγάλο στοίχημα έως το 2035

Η νέα Εθνική Στρατηγική για το Στεγαστικό αποτελεί έναν πολυετή οδικό χάρτη που επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα πρόβλημα με πολλές διαφορετικές αιτίες.

Η δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία δεν αφορά πλέον μόνο τους οικονομικά ασθενέστερους. Αφορά νέους που θέλουν να δημιουργήσουν το πρώτο τους νοικοκυριό, οικογένειες που δυσκολεύονται να αγοράσουν κατοικία, φοιτητές που αναζητούν στέγη και εργαζόμενους που μετακινούνται σε τουριστικές και νησιωτικές περιοχές.

Το μεγάλο στοίχημα θα είναι η εφαρμογή των μέτρων στην πράξη.

Τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια, τα φορολογικά κίνητρα, η αξιοποίηση της δημόσιας γης, οι νέες μορφές κοινωνικής κατοικίας και η προσπάθεια αύξησης της προσφοράς μπορούν να αλλάξουν σημαντικά το τοπίο της ελληνικής αγοράς κατοικίας.

Το κατά πόσο, όμως, οι παρεμβάσεις αυτές θα καταφέρουν να μεταφραστούν σε πραγματικά περισσότερα και οικονομικά προσιτά σπίτια για τα νοικοκυριά θα αποτελέσει το μεγάλο τεστ της στεγαστικής πολιτικής την επόμενη δεκαετία.

Στεγαστικό Στεγαστικό Στεγαστικό Στεγαστικό