Διαβάστε το AthensPolitics στο Google News
Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης θα αγοράζει την κατοικία στο 70% της εμπορικής αξίας και θα τη νοικιάζει στον πρώην ιδιοκτήτη για έως 12 χρόνια – Επιδότηση έως 210 ευρώ τον μήνα και δυνατότητα επαναγοράς ακόμη και πριν από τη λήξη της μίσθωσης
Μια νέα δυνατότητα διατήρησης της πρώτης κατοικίας αποκτούν οι ευάλωτοι οφειλέτες που βρίσκονται αντιμέτωποι με πλειστηριασμό ή έχουν κηρυχθεί σε πτώχευση. Μέσω του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, το ακίνητο θα μπορεί να περνά στην ιδιοκτησία ειδικού ιδιωτικού φορέα, ο οποίος θα το εκμισθώνει στον ίδιο τον οφειλέτη, επιτρέποντάς του να συνεχίσει να κατοικεί σε αυτό για διάστημα έως 12 ετών.
Το πλαίσιο προβλέπει κρατική επιδότηση του ενοικίου από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα, ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού και τα εισοδηματικά κριτήρια. Παράλληλα, ο πρώην ιδιοκτήτης θα διατηρεί το δικαίωμα να αποκτήσει ξανά την κατοικία του, ακόμη και πριν ολοκληρωθεί η 12ετής μίσθωση, εφόσον πληροί τους προβλεπόμενους όρους.
Οι εξελίξεις για την ενεργοποίηση του μηχανισμού αναμένονται μέσα στους επόμενους μήνες. Έως τις 16 Νοεμβρίου 2026 αναμένεται να υπογραφεί η συμφωνία για την εισφορά 100 εκατ. ευρώ από τις συστημικές τράπεζες, ενώ ο στόχος είναι να ολοκληρωθούν οι απαιτούμενες διαδικασίες τον Ιανουάριο του 2027 και να ξεκινήσει αμέσως μετά η λειτουργία του Φορέα.
Η συμφωνία των τραπεζών και το χρονοδιάγραμμα λειτουργίας
Η συμφωνία για τη χρηματοδοτική συμμετοχή των τραπεζών αποτελεί ένα από τα βασικά βήματα για την ολοκλήρωση της διαδικασίας σύστασης του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης.
Ο προσωρινός ανάδοχος, η εταιρεία Christofferson, Robb & Co, ζήτησε λίγες επιπλέον ημέρες προκειμένου να ολοκληρώσει τη συμφωνία με τις τράπεζες, επικαλούμενος την πολυπλοκότητα της συναλλαγής. Η νέα προθεσμία για τις υπογραφές έχει οριστεί έως τις 16 Νοεμβρίου.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, μετά την υπογραφή θα ακολουθήσουν η οριστική κατακύρωση του διαγωνισμού, η υπογραφή της σύμβασης παραχώρησης με το Δημόσιο, ο έλεγχος από το Ελεγκτικό Συνέδριο και η κύρωση της συμφωνίας από τη Βουλή.
Εφόσον το χρονοδιάγραμμα τηρηθεί, οι διαδικασίες θα έχουν ολοκληρωθεί μέσα στον Ιανουάριο του 2027, ώστε ο Φορέας να αρχίσει να δέχεται αιτήσεις.
Πώς θα λειτουργεί το σύστημα: Η κατοικία περνά στον Φορέα και επιστρέφει στον ιδιοκτήτη ως μίσθωση
Ο μηχανισμός απευθύνεται σε ευάλωτους οφειλέτες που κινδυνεύουν να χάσουν την κύρια κατοικία τους. Ο Φορέας θα αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του ακινήτου, καταβάλλοντας κατά κανόνα τίμημα ίσο με το 70% της εμπορικής του αξίας, όπως αυτή θα προσδιορίζεται από πιστοποιημένο εκτιμητή.
Με αυτόν τον τρόπο, όταν η μεταβίβαση πραγματοποιείται στο πλαίσιο αναγκαστικής εκτέλεσης, η καταβολή του τιμήματος οδηγεί στη ματαίωση του πλειστηριασμού.
Ο οφειλέτης δεν θα χρειάζεται να εγκαταλείψει το σπίτι του. Θα παραμένει σε αυτό ως μισθωτής, υπογράφοντας σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης διάρκειας έως 12 ετών.
Η λύση αυτή δεν σημαίνει ότι ο οφειλέτης διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου. Η ιδιοκτησία μεταβιβάζεται στον Φορέα, ενώ ο πρώην ιδιοκτήτης αποκτά το δικαίωμα να συνεχίσει να κατοικεί στην κατοικία του, καταβάλλοντας το προβλεπόμενο μίσθωμα.
Πώς θα υπολογίζεται το ενοίκιο και πόση θα είναι η κρατική επιδότηση
Το μίσθωμα δεν θα καθορίζεται αυθαίρετα, αλλά βάσει συγκεκριμένου μαθηματικού τύπου. Για τον υπολογισμό του ενοικίου κατά το πρώτο έτος θα λαμβάνονται υπόψη:
- Το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου, όπως δημοσιεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος για τον τελευταίο διαθέσιμο μήνα.
- Το πρόσθετο περιθώριο (spread) που έχει προσφέρει ο ανάδοχος στο πλαίσιο του διαγωνισμού.
- Η αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος που αποκτά ο Φορέας.
Το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο, στην επέτειο της σύμβασης.
Για τη στήριξη των νοικοκυριών προβλέπεται κρατική επιδότηση ενοικίου από 70 έως 210 ευρώ μηνιαίως. Το ακριβές ποσό θα εξαρτάται από τη σύνθεση της οικογένειας και τα κριτήρια χορήγησης. Το υπόλοιπο ποσό θα πρέπει να καταβάλλεται από τον μισθωτή.
Πότε θα μπορεί να αγοράσει ξανά το σπίτι του
Ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά του προγράμματος είναι η δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας από τον πρώην ιδιοκτήτη.
Το δικαίωμα αυτό δεν περιορίζεται στην ολοκλήρωση της 12ετούς μίσθωσης. Ο οφειλέτης θα μπορεί να ζητήσει να αποκτήσει ξανά το ακίνητο νωρίτερα, εφόσον έχει τη δυνατότητα να καταβάλει το προβλεπόμενο τίμημα και είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του.
Σε περίπτωση πρόωρης επαναγοράς, δεν θα απαιτείται η καταβολή των μισθωμάτων για τα υπόλοιπα χρόνια της σύμβασης. Για τον προσδιορισμό του τιμήματος θα λαμβάνονται υπόψη το ποσό που είχε καταβάλει αρχικά ο Φορέας για την απόκτηση του ακινήτου και η εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος κατά τον χρόνο της επαναγοράς.
Ωστόσο, η συνέπεια στην καταβολή του ενοικίου αποτελεί βασική προϋπόθεση. Εάν ο μισθωτής αφήσει απλήρωτα τρία μισθώματα και δεν εξοφλήσει την οφειλή μέσα σε έναν μήνα από τη σχετική ειδοποίηση, η μίσθωση μπορεί να καταγγελθεί και να χαθεί το δικαίωμα επαναγοράς.
Ποιοι μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα
Δικαιούχοι είναι οι ευάλωτοι οφειλέτες που έχουν κηρυχθεί σε πτώχευση ή αντιμετωπίζουν διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης στην κύρια κατοικία τους από πιστωτή που διαθέτει υποθήκη ή προσημείωση επί του ακινήτου.
Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η έκδοση επίσημης Βεβαίωσης Ευάλωτου Οφειλέτη, η οποία χορηγείται ηλεκτρονικά μέσω της σχετικής πλατφόρμας του Δημοσίου.
Η αίτηση προς τον Φορέα θα υποβάλλεται σε ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα και θα συνοδεύεται από συγκεκριμένα δικαιολογητικά:
- Τα στοιχεία ταυτότητας του οφειλέτη.
- Τη Βεβαίωση Ευάλωτου Οφειλέτη.
- Τους τίτλους ιδιοκτησίας της κατοικίας.
- Το κατασχετήριο ή τα στοιχεία της δικαστικής απόφασης με την οποία κηρύχθηκε η πτώχευση.
Η γενική προθεσμία υποβολής είναι 60 ημερολογιακές ημέρες από την ημερομηνία του κατασχετηρίου ή από τη δημοσίευση της απόφασης πτώχευσης.
Για το πρώτο εξάμηνο από τη σύσταση του Φορέα προβλέπεται ειδική εξαίρεση από την προθεσμία, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ειδικότερα, η εξαίρεση αφορά περιπτώσεις στις οποίες ο πλειστηριασμός δεν έχει οριστεί μέσα στους επόμενους δύο μήνες από την αίτηση ή, σε περίπτωση πτώχευσης, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα εξακολουθεί να αποτελεί μέρος της πτωχευτικής περιουσίας.
Η αυτοψία του ακινήτου και οι περιπτώσεις απόρριψης
Για να προχωρήσει η διαδικασία μεταβίβασης, ο οφειλέτης θα πρέπει να συναινέσει στην αυτοψία της κατοικίας από πιστοποιημένο εκτιμητή που θα ορίζει ο Φορέας.
Σκοπός της αυτοψίας είναι να διαπιστωθεί η πραγματική κατάσταση του ακινήτου και να προσδιοριστεί η εμπορική του αξία. Η άρνηση πρόσβασης στον εκτιμητή μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη της αίτησης.
Αντίστοιχα, ο Φορέας διατηρεί τη δυνατότητα να απορρίψει αίτηση όταν διαπιστώνονται σημαντικές πολεοδομικές ή άλλες παραβάσεις που καθιστούν αδύνατη τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, απαιτείται και η σύμπραξη των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, καθώς η διαδικασία αφορά τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος.
Τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια
Η ένταξη δεν είναι αυτόματη για κάθε οφειλέτη που κινδυνεύει να χάσει την κατοικία του. Απαιτείται να πληρούνται τα προβλεπόμενα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια για την πιστοποίηση της ευαλωτότητας.
Στις μονογονεϊκές οικογένειες προβλέπεται προσαύξηση του εισοδηματικού ορίου κατά 3.500 ευρώ για το πρώτο ανήλικο παιδί. Έτσι, για μονογονέα με ένα ανήλικο παιδί, το σχετικό όριο διαμορφώνεται στις 14.000 ευρώ ετησίως.
Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για νοικοκυριά με μέλος που έχει πιστοποιημένη αναπηρία τουλάχιστον 67%. Σε αυτή την κατηγορία τα όρια αυξάνονται σημαντικά και, ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού, μπορούν να φτάσουν:
- Έως 42.000 ευρώ για το ετήσιο εισόδημα.
- Έως 360.000 ευρώ για τη φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας.
Η πιστοποίηση της ευαλωτότητας γίνεται μετά από ελέγχους των εισοδημάτων και της περιουσιακής κατάστασης, ώστε να διαπιστώνεται ότι ο αιτών πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος.
Τι ισχύει μέχρι να λειτουργήσει ο Φορέας
Μέχρι την ολοκλήρωση της διαδικασίας σύστασης και την έναρξη λειτουργίας του Φορέα, οι ευάλωτοι οφειλέτες μπορούν να αξιοποιούν το Ενδιάμεσο Πρόγραμμα Στήριξης.
Το πρόγραμμα προβλέπει κρατική συνεισφορά από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα στις δόσεις του στεγαστικού δανείου, για διάστημα έως 15 μηνών, καθώς και αναστολή μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης, όπως κατασχέσεις, πλειστηριασμοί και εξώσεις, για όσο διάστημα ο οφειλέτης παραμένει ενταγμένος και λαμβάνει την επιδότηση.
Για την ένταξη απαιτείται επίσης Βεβαίωση Ευάλωτου Οφειλέτη και ηλεκτρονική αίτηση στην ειδική πλατφόρμα με χρήση των κωδικών Taxisnet.
Μια δεύτερη ευκαιρία για τη διατήρηση της πρώτης κατοικίας
Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης σχεδιάστηκε ως μηχανισμός προστασίας των ευάλωτων νοικοκυριών που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις οφειλές τους και κινδυνεύουν να χάσουν την κύρια κατοικία τους.
Η λύση δεν διαγράφει αυτομάτως τα χρέη ούτε διατηρεί την κυριότητα στον αρχικό ιδιοκτήτη. Προσφέρει, όμως, τη δυνατότητα παραμονής στο ίδιο σπίτι με καθεστώς μίσθωσης, κρατική οικονομική ενίσχυση και προοπτική επαναγοράς, εφόσον βελτιωθεί η οικονομική κατάσταση του νοικοκυριού.
Το κρίσιμο επόμενο βήμα είναι η ολοκλήρωση των συμφωνιών χρηματοδότησης και των θεσμικών διαδικασιών, ώστε ο μηχανισμός να τεθεί σε λειτουργία στις αρχές του 2027.
