Εξωδικαστικός: Νέα «ασπίδα» για την κύρια κατοικία: Σώζεται το σπίτι, ρευστοποιούνται άλλα ακίνητα

Τι αλλάζει από σήμερα στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό – Η κύρια κατοικία διαχωρίζεται από την υπόλοιπη περιουσία, ενώ τα άλλα ακίνητα μπορούν να εκποιηθούν για την αποπληρωμή των χρεών – Πώς υπολογίζονται πλέον το «κούρεμα» και η μηνιαία δόση

Μία σημαντική αλλαγή στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών τίθεται σε εφαρμογή από σήμερα, 21 Σεπτεμβρίου 2026, δημιουργώντας για ορισμένους οφειλέτες τη δυνατότητα να προστατεύσουν την κύρια κατοικία τους, με αντάλλαγμα τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων που διαθέτουν.

Η νέα δυνατότητα αφορά κυρίως όσους έχουν στην κατοχή τους περισσότερα από ένα ακίνητα και αντιμετωπίζουν προβλήματα εξυπηρέτησης των χρεών τους προς τράπεζες, servicers και Δημόσιο.

Η βασική αλλαγή είναι ότι η κύρια κατοικία μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται ξεχωριστά από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία. Στην αντιπρόταση που μπορούν να υποβάλουν οι πιστωτές, για τον υπολογισμό της ρύθμισης λαμβάνεται υπόψη η αξία της κύριας κατοικίας, ενώ τα υπόλοιπα ακίνητα μπορούν να προβλέπεται ότι θα εκποιηθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Με αυτόν τον τρόπο αλλάζει και η μαθηματική βάση πάνω στην οποία υπολογίζονται η ρύθμιση, το ενδεχόμενο «κούρεμα» και η μηνιαία δόση.

Πώς λειτουργεί το νέο καθεστώς

Μέχρι σήμερα, η συνολική ακίνητη περιουσία του οφειλέτη αποτελούσε σημαντικό στοιχείο για τον υπολογισμό της πρότασης ρύθμισης.

Αυτό σήμαινε ότι ένας οφειλέτης που διέθετε, για παράδειγμα, την κατοικία του αλλά και ένα εξοχικό, ένα οικόπεδο ή κάποιο άλλο ακίνητο, έβλεπε τη συνολική περιουσιακή του κατάσταση να συνυπολογίζεται στη διαδικασία.

Από σήμερα δημιουργείται μία διαφορετική δυνατότητα.

Η κύρια κατοικία μπορεί να εξαιρεθεί από τη διαδικασία εκποίησης και να αποτελέσει το βασικό περιουσιακό στοιχείο πάνω στο οποίο θα υπολογιστεί η νέα ρύθμιση.

Τα υπόλοιπα ακίνητα, αντίθετα, μπορούν να οδηγηθούν σε ρευστοποίηση, στον βαθμό που αυτό απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών.

Δεν αποφασίζει μόνος του ο οφειλέτης ποια ακίνητα θα πουληθούν

Η νέα ρύθμιση δεν σημαίνει ότι ο οφειλέτης μπορεί μονομερώς να αποφασίσει ποια ακίνητα θα κρατήσει και ποια θα πουλήσει.

Με την οριστική υποβολή της αίτησης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση.

Η αντιπρόταση μπορεί να προβλέπει τη ρύθμιση του μέρους της οφειλής που αντιστοιχεί στην κύρια κατοικία και παράλληλα την εκποίηση άλλων ακινήτων, όπως:

• εξοχικές κατοικίες,
• οικόπεδα,
• αγροτεμάχια,
• επαγγελματικοί χώροι,
• ή άλλα ακίνητα που περιλαμβάνονται στην περιουσία του οφειλέτη.

Η εκποίηση γίνεται μόνο στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών και αποτελεί όρο της συμφωνίας αναδιάρθρωσης.

Ο οφειλέτης έχει τον τελευταίο λόγο

Παρά το γεγονός ότι οι πιστωτές μπορούν να καταθέσουν τη συγκεκριμένη αντιπρόταση, η αποδοχή της δεν είναι αυτόματη.

Ο οφειλέτης μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την πρόταση.

Εφόσον την αποδεχθεί, η συμφωνία ενσωματώνει ως όρο την εκποίηση των συγκεκριμένων ακινήτων.

Έτσι δημιουργείται ουσιαστικά μία ανταλλαγή: η διατήρηση της κύριας κατοικίας συνδέεται με την αξιοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη μέρους των χρεών.

Πώς αλλάζει ο υπολογισμός της δόσης

Το σημαντικότερο στοιχείο της νέας διαδικασίας αφορά τον τρόπο υπολογισμού της ρύθμισης.

Στην ειδική αντιπρόταση για την προστασία της κύριας κατοικίας, ως αξία ακίνητης περιουσίας για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων λαμβάνεται υπόψη μόνο η αξία της κύριας κατοικίας.

Η αξία των υπόλοιπων ακινήτων δεν συνυπολογίζεται με τον ίδιο τρόπο στον υπολογισμό της δόσης, καθώς η εκποίησή τους προβλέπεται ως ξεχωριστός όρος της σύμβασης.

Αυτό μπορεί, ανάλογα με τα εισοδήματα, το ύψος των οφειλών και τα υπόλοιπα οικονομικά στοιχεία του κάθε οφειλέτη, να οδηγήσει σε διαφορετική πρόταση ρύθμισης, με χαμηλότερη μηνιαία δόση και μεγαλύτερο «κούρεμα» σε σχέση με μία ρύθμιση που θα υπολόγιζε το σύνολο της ακίνητης περιουσίας.

Το αποτέλεσμα, ωστόσο, δεν είναι ίδιο για όλους, καθώς η τελική πρόταση εξαρτάται από τα ιδιαίτερα οικονομικά δεδομένα κάθε περίπτωσης.

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα

Ένας οφειλέτης μπορεί να διαθέτει:

• την κατοικία στην οποία διαμένει,
• ένα εξοχικό,
• ένα οικόπεδο.

Με το νέο μοντέλο μπορεί να υποβληθεί πρόταση στην οποία η κύρια κατοικία προστατεύεται και τα άλλα δύο ακίνητα προβλέπεται να εκποιηθούν, στον βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Στην περίπτωση αυτή, η κύρια κατοικία αποτελεί το ακίνητο που διατηρεί ο οφειλέτης, ενώ τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία χρησιμοποιούνται για τη μείωση της οφειλής.

Παράλληλα, ο υπολογισμός της μηνιαίας δόσης γίνεται με διαφορετική βάση, καθώς ως ακίνητη περιουσία λαμβάνεται υπόψη η κύρια κατοικία.

Πότε προστατεύεται πραγματικά το σπίτι

Η προστασία της κύριας κατοικίας δεν ενεργοποιείται απλώς με την υποβολή της αίτησης.

Απαιτείται να υπάρξει συμφωνία αναδιάρθρωσης και να υπογραφεί η σχετική σύμβαση.

Από τη στιγμή που η σύμβαση τεθεί σε ισχύ και ο οφειλέτης τηρεί τους όρους της, οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη συμφωνία δεν μπορούν να προχωρήσουν σε αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία.

Παράλληλα, δεν μπορούν να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα σε βάρος της συγκεκριμένης κατοικίας, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη, στο πλαίσιο των περιορισμών που προβλέπει η ρύθμιση.

Η προστασία επομένως συνδέεται άμεσα με την τήρηση της συμφωνίας.

Τι συμβαίνει αν ο οφειλέτης σταματήσει να πληρώνει

Η προστασία της κατοικίας δεν είναι μόνιμη ανεξάρτητα από την πορεία της ρύθμισης.

Εάν ο οφειλέτης αθετήσει τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, η προστασία της κύριας κατοικίας παύει.

Παράλληλα, τα ποσά που είχαν ενταχθεί στη ρύθμιση της σύμβασης που αθετήθηκε δεν μπορούν στη συνέχεια να ενταχθούν εκ νέου σε νέα αίτηση στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό.

Η συνέπεια αυτή καθιστά κρίσιμη την τήρηση των όρων της συμφωνίας μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Πώς γίνεται η εκποίηση των άλλων ακινήτων

Η εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων δεν πραγματοποιείται άτυπα ούτε με απευθείας συμφωνία του οφειλέτη με τον πιστωτή.

Προβλέπεται συγκεκριμένη διαδικασία.

Κατά κανόνα, την πρωτοβουλία αναλαμβάνει ο χρηματοδοτικός φορέας που έχει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση.

Εφόσον δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, η διαδικασία κινείται από τον χρηματοδοτικό φορέα με τη μεγαλύτερη απαίτηση.

Η εκποίηση πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω συμβολαιογράφου.

Με βάση το νέο πλαίσιο, η ημερομηνία της εκποίησης δεν μπορεί να απέχει λιγότερο από 40 ημέρες ούτε περισσότερο από 60 ημέρες από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης του δικαστικού επιμελητή.

Τι γίνεται αν το σπίτι ανήκει και σε άλλο πρόσωπο

Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει και για περιπτώσεις στις οποίες η κύρια κατοικία δεν ανήκει αποκλειστικά στον οφειλέτη.

Εάν το σπίτι ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή της συγκεκριμένης οφειλής, απαιτείται η συμμετοχή του στη διαδικασία.

Ο συνοφειλέτης ή εγγυητής θα πρέπει να συνυποβάλει την αίτηση και να συνυπογράψει τη σύμβαση, προκειμένου να μπορεί να εφαρμοστεί η συγκεκριμένη αντιπρόταση για την προστασία της κατοικίας.

Ποιοι έχουν ουσιαστικό όφελος από τη νέα δυνατότητα

Η νέα διαδικασία αφορά κυρίως οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα.

Για έναν άνθρωπο που έχει αποκλειστικά την κύρια κατοικία του και δεν διαθέτει άλλη ακίνητη περιουσία, δεν υπάρχει δεύτερο ακίνητο που θα μπορούσε να ρευστοποιηθεί ως αντάλλαγμα για την προστασία του σπιτιού.

Αντίθετα, για κάποιον που έχει κύρια κατοικία και επιπλέον ακίνητα, δημιουργείται μία επιπλέον επιλογή στη διαδικασία της ρύθμισης.

Η δυνατότητα αυτή δεν σημαίνει ότι όλοι οι οφειλέτες θα λάβουν αυτόματα ευνοϊκότερη ρύθμιση. Η τελική πρόταση εξαρτάται από το ύψος των χρεών, τα εισοδήματα, την αξία της κύριας κατοικίας, τα υπόλοιπα οικονομικά δεδομένα και την αντιπρόταση των πιστωτών.

Παράλληλα, χαμηλώνει το όριο για την ένταξη

Η αλλαγή για την κύρια κατοικία έρχεται παράλληλα με τη διεύρυνση της πρόσβασης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό.

Το όριο των συνολικών οφειλών για την ένταξη στον μηχανισμό έχει μειωθεί από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ.

Έτσι, πλέον μπορούν να εξετάσουν την ένταξή τους και οφειλέτες με μικρότερες συνολικές οφειλές.

Για παράδειγμα, ένας πολίτης με χρέη 6.000 ή 7.500 ευρώ προς την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης μπορεί να υποβάλει αίτηση για συνολική ρύθμιση, εφόσον πληροί και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις του μηχανισμού.

Έως 420 δόσεις για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς

Ο Εξωδικαστικός προβλέπει δυνατότητα αποπληρωμής των οφειλών σε μεγάλο αριθμό δόσεων.

Για οφειλές προς το Δημόσιο μπορούν να προβλεφθούν έως *240 δόσεις, ενώ για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς προβλέπονται έως *420 δόσεις.

Ο πραγματικός αριθμός των δόσεων και το ύψος της μηνιαίας καταβολής διαμορφώνονται με βάση τα οικονομικά στοιχεία του κάθε οφειλέτη και τους κανόνες του μηχανισμού.

Δίνεται και «δεύτερη ευκαιρία» σε όσους έχασαν προηγούμενη ρύθμιση

Το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει και μία μεταβατική δυνατότητα για οφειλέτες που είχαν ήδη ενταχθεί στον Εξωδικαστικό αλλά στη συνέχεια αθέτησαν προηγούμενη σύμβαση.

Για διάστημα έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης, προβλέπεται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις η δυνατότητα υποβολής νέας αίτησης από οφειλέτες που έχασαν προηγούμενη ρύθμιση λόγω μη καταβολής των προβλεπόμενων ποσών.

Η δυνατότητα επεκτείνεται, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος, και σε ορισμένους οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν ζητήσει υπαγωγή στον νόμο Κατσέλη.

Πόσοι έχουν ήδη χρησιμοποιήσει τον Εξωδικαστικό

Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός έχει εξελιχθεί σε ένα από τα βασικά εργαλεία ρύθμισης του ιδιωτικού χρέους.

Με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, έχουν πραγματοποιηθεί *69.997 επιτυχείς ρυθμίσεις, οι οποίες αντιστοιχούν σε αρχικές οφειλές ύψους περίπου *20,56 δισ. ευρώ.

Μόνο τον Αύγουστο καταγράφηκαν *1.364 νέες επιτυχείς ρυθμίσεις, ενώ το ποσοστό εγκρισιμότητας των αιτήσεων έχει φτάσει στο *71%.

Στις ρυθμίσεις περιλαμβάνονται και οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά. Συνολικά έχουν πραγματοποιηθεί *7.855 επιτυχείς ρυθμίσεις ευάλωτων οφειλετών, από τις οποίες *528 αφορούν άτομα με αναπηρία.

Παράλληλα, έχουν καταγραφεί 627 αναστολές πλειστηριασμών.

Πάνω από 6,6 δισ. ευρώ οι διαγραφές χρεών

Σημαντικό στοιχείο της μέχρι σήμερα λειτουργίας του μηχανισμού είναι και το ύψος των οφειλών που έχουν διαγραφεί.

Οι συνολικές διαγραφές χρεών μέσω του Εξωδικαστικού έχουν φτάσει περίπου τα 6,66 δισ. ευρώ.

Το ύψος του «κουρέματος» διαφέρει ανάλογα με την κατηγορία της οφειλής και τα οικονομικά δεδομένα κάθε υπόθεσης.

Η νέα δυνατότητα για την κύρια κατοικία έρχεται να προσθέσει μία ακόμη παράμετρο στη διαδικασία, καθώς πλέον μπορεί να διαχωρίζεται η κατοικία από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία.

Τι σημαίνει πρακτικά η αλλαγή

Η νέα ρύθμιση δημιουργεί έναν διαφορετικό τρόπο αντιμετώπισης των οφειλετών που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα.

Μέχρι σήμερα, η ύπαρξη επιπλέον περιουσίας μπορούσε να επηρεάσει σημαντικά την πρόταση ρύθμισης.

Πλέον, υπάρχει η δυνατότητα η κύρια κατοικία να αποτελέσει το προστατευόμενο ακίνητο, ενώ τα υπόλοιπα ακίνητα να αξιοποιηθούν για την αποπληρωμή μέρους των χρεών.

Το αντάλλαγμα είναι σαφές: η προστασία της κύριας κατοικίας συνδέεται με τη ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων.

Ταυτόχρονα, επειδή στον υπολογισμό της συγκεκριμένης αντιπρότασης λαμβάνεται υπόψη η αξία της κύριας κατοικίας, μπορεί να διαμορφωθεί διαφορετική εικόνα ως προς τη μηνιαία δόση και το ύψος της διαγραφής.

Το νέο τοπίο στον Εξωδικαστικό

Από σήμερα, ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός αποκτά επομένως μία επιπλέον δυνατότητα για όσους έχουν πολλαπλή ακίνητη περιουσία και αντιμετωπίζουν πρόβλημα εξυπηρέτησης των χρεών τους.

Η κύρια κατοικία μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ειδικής προστασίας μέσα από τη συμφωνία αναδιάρθρωσης, ενώ τα υπόλοιπα ακίνητα μπορούν να οδηγηθούν σε ηλεκτρονική εκποίηση, στον βαθμό που αυτό απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Η διαδικασία δεν είναι αυτόματη ούτε σημαίνει ότι κάθε οφειλέτης θα διατηρήσει την κατοικία του με τους ίδιους όρους. Προϋποθέτει αντιπρόταση των πιστωτών, αποδοχή της από τον οφειλέτη και στη συνέχεια αυστηρή τήρηση της σύμβασης.

Για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις, όμως, δημιουργείται πλέον ένας διαφορετικός δρόμος ρύθμισης: η κύρια κατοικία αντιμετωπίζεται ξεχωριστά από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία και η διατήρησή της μπορεί να συνδυαστεί με την εκποίηση άλλων ακινήτων και μία νέα βάση υπολογισμού της ρύθμισης.